Odlišný vlastník místní komunikace a pozemku
Uvedená situace, kdy existuje odlišný vlastník místní komunikace a vlastník pozemku, na němž komunikace leží, je v obcích a městech známá. Přináší to problematiku, jejíž východiska, možnosti řešení i jejich rizika uvádí následující text.
V minulém režimu se často stávalo, že veřejně prospěšné stavby – mezi které se řadí i místní komunikace – byly budovány i na nevyvlastněných pozemcích třetích osob. Ani restituce, které po vymezeném období nastaly, tento problém nikterak neřešily, ba naopak. Byť byly omezeny obecným pravidlem, že zastavěné pozemky se nevydávají, výklad tohoto pravidla nebyl vždy jednotný.[1] Ze spojení popisovaného aspektu komunistického režimu – spočívajícího v přehlížení pozemkového vlastnictví – a nejednotného výkladu pravidel pro restituce – v rámci nichž se pozemky zastavěné místními komunikace leckdy vracely zpět do rukou původním vlastníkům – tak za současné právní úpravy nastávají situace, kdy místní komunikaci a pozemek, na němž leží, vlastní rozdílné osoby, což s sebou nese dále popsané problémy a rizika.
V článku se vychází z (často ustálené) rozhodovací praxe vyšších soudů, odborné literatury a zejména pak z dotčených ustanovení zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „PozKom“), zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o vyvlastnění“), a zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „liniový zákon“).
Soukromoprávní vypořádání sporného režimu
Vlastník pozemku pod místní komunikací (jejímž vlastníkem je v souladu s ust. § 9 odst. 1 PozKom vždy obec, na jejímž území se místní komunikace nachází) může vlastníka místní komunikace žalovat a po soudu požadovat, aby mezi ním a obcí (která je vlastníkem místní komunikace) uspořádal poměry; platí také vice versa (naopak). V takovém případě má soud v zásadě tři možnosti, jak ve věci rozhodnout.
Zaprvé může soud využít základního pravidla a poměry upravit tak, že stavbu pozemní komunikace přenechá za náhradu vlastníkovi pozemku (tento přístup předpokládá ust. § 1084 občanského zákoníku). Je nicméně přinejmenším sporné, zda by soud mohl postupovat podle občanskoprávní úpravy, když veřejnoprávní úprava PozKom jednoznačně stanoví, že místní komunikace jsou ve vlastnictví výlučně obce, na jejímž území se nachází.
Vlastník pozemku nicméně může teoreticky požadovat i uvedení pozemku do původního stavu (při aplikaci ust. § 1085 občanského zákoníku), nebo – zatřetí – by mohl být pozemek za náhradu přikázán do vlastnictví majitele pozemní komunikace (při aplikaci ust. § 1086 občanského zákoníku). Toto řešení je podle občanského zákoníku vyhrazeno pouze pro situace, kdy stavebník, který návrh podává, stavbu zřídil v dobré víře a vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal dle ust. § 1086 občanského zákoníku.
Odborná literatura se k dané problematice vyjadřuje následovně: „Stavby pozemních komunikací nezřídka tuto podmínku [kdy stavebník, který návrh podává, stavbu zřídil v dobré víře a vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal] splňovat nebudou. Vlastník pozemku často objektivně vzhledem k okolnostem stavbu účinně zakázat nemohl, například proto, že byla vybudována v době komunismu, kdy jeho možnost disponovat s pozemkem byla omezena tehdejším politickým zřízením. Důvod, proč by bylo vhodnější přikázat pozemek do vlastnictví vlastníka stavby a nikoliv naopak, bude ležet spíš v tom, že půjde o stavbu obecně prospěšnou, která by převedením do vlastnictví soukromé osoby nutně ztratila svůj status dálnice, silnice či místní komunikace a zůstala by pouhou účelovou komunikací, či dokonce cestou bez veřejnoprávního režimu.“[2]
Bez ohledu na to, který způsob (konečného) řešení bude za této situace zvolen, je třeba také doplnit, že za situace – kdy je obec vlastníkem místní komunikace vystavěné na pozemku třetí osoby, aniž by ji k umístění stavby komunikace na cizím pozemku svědčil řádný právní titul – dochází tím na straně obce ke vzniku bezdůvodného obohacení.[3] Vlastník pozemku pod místní komunikací se tedy po obcí, která je vlastníkem této místní komunikace, může soudně taktéž domáhat vydání bezdůvodného obohacení dle ust. § 2991 a násl. občanského zákoníku.
Veřejnoprávní vypořádání sporného režimu
V případě, kdy se obec chce vyvarovat výše uvedeným soudním sporům o majetkoprávní vypořádání, v jejichž rámci bude de iure postavena na roveň vlastníkovi pozemku pod místní komunikací, je možné využít nástrojů veřejnoprávní úpravy, které plynou z Pozkom a zákona o vyvlastnění, potažmo liniového zákona.
Dle ust. § 17 odst. 2 písm. b) zákona o pozemních komunikacích [které se do PozKom dostalo novelizací účinnou od 13. 11. 2015] totiž platí: „Podle zvláštního právního předpisu [zákona o vyvlastnění] lze odejmout nebo omezit vlastnické právo k pozemku, jestliže byla dálnice, silnice nebo místní komunikace zřízena na cizím pozemku.“ V případě, kdy pozemek pod místní komunikací vlastní osoba odlišná od obce, tedy máme naplněn jeden ze základních požadavků pro vyvlastnění plynoucí z ust. § 3 odst. 1 zákona o vyvlastnění – účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem.
Další základní podmínkou pro vyvlastnění je poté převaha veřejného zájmu nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Tato podmínka by přitom i přes účel vyvlastnění stanovený zvláštním zákonem měla být zkoumána v každém jednotlivém případě. U vyvlastňování pozemků pod místní komunikací si lze pod „nespornou“ převahou veřejného zájmu představit kupříkladu záměr obce (ideálně zakomponovaný do územního plánu), dle kterého zde obec plánuje více přesměrovat veřejnou dopravu.
V případě, kdy by dotčený pozemek byl širší než samotná pozemní komunikace a stály na něm stromy či keře, které jsou špatně udržovány, bude naplněna převaha veřejného zájmu taktéž z důvodu nutnosti řádného udržování schůdnosti a sjízdnosti místní komunikace. Způsobů, kterými je možné dosáhnout jednoznačné převahy veřejného zájmu nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného však může být skutečně mnoho, přičemž často postačí pouhá skutečnost, že dotčená místní komunikace je užívána širokou veřejností, bude renovována či rozšiřována.
Jestliže bude v případě dotčené místní komunikace naplněn požadavek převahy veřejného zájmu nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného (některým z výše uvedených příkladů či jiným), pak bude možné postupovat v souladu s ust. § 5 a násl. zákona o vyvlastnění a započít fázi předcházející vyvlastňovacímu řízení – v rámci které je zejména třeba dotčený pozemek ocenit znaleckým posudkem a zaslat vyvlastňovanému návrh smlouvy na získání práv k pozemku. V případě, kdy tuto nabídku nepřijme, či na ni nebude reagovat, bude možné přistoupit k podání žádosti o zahájení řízení o vyvlastnění a domoci se přechodu vlastnického práva či zřízení věcného břemene z rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu.
Závěr
Z výše uvedeného popisu řešení problematiky odlišného vlastníka místní komunikace a pozemku, na němž leží, dle názoru autora se časově i finančně jeví jako nejvýhodnější zvolit veřejnoprávní způsob jeho vypořádání, a tedy pozemek pod místní komunikací vyvlastnit. Druhých dechem je však třeba dodat, že zákon o vyvlastnění – byť se ve své stručnosti jeví jako vcelku srozumitelný právní předpis, jehož aplikace nemusí činit obtíže – je v souladu s ustálenou rozhodovací praxí vyšších soudů vykládán dosti přísně, a tedy k neúspěchu při vyvlastnění mohou vést i sebemenší pochybení. Před započetím kroků vedoucích k vyvlastnění je tedy vhodné obrátit se na právního specialistu.
Poznámky
- Černínová, Michaela. Zákon o pozemních komunikacích: komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2015. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-652-5.
- Černínová, Michaela. Zákon o pozemních komunikacích: komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2015. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-652-5.
- Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 7. 2015, sp. zn. 28 Cdo 332/2015.